第54章 给房地产一个紧箍咒
“姚远同学,你刚才说到,必须严格控制各大房地产公司的借贷规模,以避免造成系统性风险,是不是有点危言耸听?”
“关于这个问题,你可以展开来说说”
建设部的一位领导提问道。
他这番话,在会场引来不少专家学者的附和。
现在房地产市场一片欣欣向荣,很多人并没意识到其中蕴藏的巨大风险。
姚远冲那位建设部领导点了点头,随即说道:
“我坚持自己的观点,必须严格控制房地产公司的借贷规模,尤其民营房地产公司,但这并非打压民营经济的意思”
“在这里,我想举个例子来说明情况,以便大家更好理解我的想法”
“好的,姚远同学,我们洗耳恭听”
那位建设部领导点头说道。
姚远点了点头,随即抛出一颗重磅炸弹。
“假如我是一家房地产公司的老板,手里有不少钱,正好赶上土拍,为了公司发展,拍到了一块价值100亿的土地”
“拿到这块土地后,我会立刻拿着这块土地去银行抵押贷款,应该能贷出来90亿左右,基本能抵冲我拿地的成本”
“从银行贷出来的90亿,我不会立刻投入开发,而是继续拿地,然后再次抵押贷款,这次应该能贷出来85亿左右”
听到这里,大家都点了点头。
国内民营房地产公司基本都是这么干的,根本没几家地产公司会老老实实地拿到土地后就开发。
很多房地产公司甚至就没打算开发什么项目,只是打着项目的幌子拿地、然后去银行套贷款!
稍顿一下,姚远继续说道:
“同样的操作我可以重复很多次,原来的100亿很快就会翻到上千亿,甚至上万亿,多出来的那些都是银行贷款”
“这么一连串操作下来,真正承担巨大风险的,已经由我这个房地产开发商,变成了慷慨放贷的国内各大银行”
“如果一切顺利还好,我盖出来的房子无论好坏,都有老百姓接盘,那这个游戏就能继续玩下去,并且雪球越滚越大”
“但是,这个游戏的任何一个环节出错,比如我的资金链断了、比如老百姓没钱接盘了,这个游戏就会瞬间崩盘”
“到那时,我向银行贷的几千亿、甚至上万亿贷款,都会变成坏账,由此引发的连锁反应有多么严重,可想而知!”
“嘶!”
会场内响起一片倒吸凉气的声音。
无一例外,大家都被姚远描述的情况给吓到了!
就连主席台上的大领导,眼中也闪过一片震惊之色,脸色变得凝重了几分。
下一刻,他突然插话问道:
“姚远同学,你看问题的目光相当长远,而且有一定高度”
“你能想到这些问题,是不是有解决办法?说来听听”
姚远看了看对方,然后摇了摇头。
“回领导话,我其实也没有太好的解决办法,只有一些防微杜渐的想法”
“首先一点,绝不能允许任何一家地产公司无限制地抵押贷款,无限制地拿地,也不能长期屯地捂地”
“可以根据房地产公司的资质和规模,制定贷款上限,一旦超过上限,各家银行都不能再放贷,有抵押也不行”
“对拿地面积限制,房产公司拿地后,必须在规定期限内开发,严打捂地屯地行为,超期不开发者,立刻收回土地”
“严禁套娃,不能让只承担十万块责任的海外公司或离岸家族基金会,通过层层嵌套,控制背负巨额贷款的国内地产公司,那是空手套白狼!”
“对地产公司老板的身份要掌握,如果对方持有外国身份,用境外公司来控制境内房地产公司,放贷时一定要万分谨慎,甚至不放贷,”
毫无意外,这番话再次震撼全场。
所有人都瞪圆了双眼看着姚远,满眼的不可思议。
其中一些跟房地产企业走的比较近的专家学者,眼中都闪过一丝担忧之色。
坐在主席台中央的大领导,却陷入了沉思。
就在此时,姚远又补充了几句。
“还有一点,鉴于现在实行的期房预售制,我认为有必要建立一套完善且严格的监管制度”
“房地产企业开始预售时,购房款不能直接打给房企,而是转入特设银行监管账户,专款专用!”
“然后根据工程进度由银行放款给房企,比如打完地基放20%,盖到一半放50%,封顶放70%”
“验收交房后放90%,剩余10%当做房屋质量保证金,等三年后没发生重大质量问题再发放”
“如此一来,应该能有效避免烂尾楼出现,也能确保房屋质量和按期交房,还能确保银行贷款的安全”
“老百姓花光积蓄并透支未来几十年的收入,好不容易买套房,不能让他们买烂尾楼啊,那不利于社会安定与和谐”
话音落下,会场内立刻响起一片惊叹声。
“哇哦!这小子真是太敢说、也太敢想了”
“他一个大三学生,是怎么想到这些的,简直匪夷所思”
此起彼伏的惊叹声中,第二排一位金融专家突然凑到刘教授耳边低声说道:
“老刘,你这个学生太狠了,他是不是跟地产企业有仇?摆明了要给所有房地产企业都戴上紧箍咒啊!”
“如果他说的这些变成现实,的确能避免很多潜在的危机,却无异于给火热的房地产市场兜头泼一盆凉水”
“尤其对众多民营房地产公司来说,如果收紧贷款,怕是会要了很多民营地产公司的命!”
听到这话,刘教授故作无奈地摇了摇头。
“老易,我也不知道这小子这么能说,这么敢说!真是初生牛犊不怕虎”
“他的出发点很好,但太过理想主义,他说的这些恐怕很难实现”
就在此时,欧阳教授突然插话进来。
“姚远说的没错,这些问题确实需要注意,而且越早制定对策越好,免得变成大麻烦”
正说话间,主席台上的大领导再次出声说道:
“姚远同学,你这有点振聋发聩的意思啊,非常不错,认识也很深刻!”
“这是一些很好的建议,回头你写一份材料递上来,我会好好看看,研究一下”
随着他这番话,现场所有人都被惊了。
尤其刘教授和王校长他们,都满面惊喜之色。
他们怎么也没想到,大领导居然如此重视姚远这番话,难不成有意整顿房地产行业?
毫无疑问,姚远今天这番表现,必定会引起不小的轰动,也会让很多人心惊肉跳!
台上大领导的青睐,却及时为他加了一层保护。
接下来,姚远又回答了几个有关房地产方面的问题。
他的回答再次引来一阵阵惊叹声,也让所有人眼前一亮。
说完房地产的事情,证监会领导又开始发问。
“姚远同学,你刚才说到,要加强对股市的监管和引导,有什么具体措施没有?”
“股市一路长虹对经济的带动作用非常明显,但过犹不及,你有什么办法解决这个矛盾?”
话音落下,所有人都再次看向姚远。
姚远冲证监会领导点点头,然后给出了自己的答案。
“当前这种牛市环境下,想强化监管股市,又不破坏向好的势头,只能顺势而为”
“比如控制融资融券规模、控制金融杠杆的幅度、严格限制大股东高位减持、做好舆论引导工作,”
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